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各位网友请教一下美国和法国的居民换房率与城镇化率的提升幅度存在明显的正

2025-3-1
各位网友请教一下美国和法国的居民换房率与城镇化率的提升幅度存在明显的正
居民换房率不失为估算国内地产成交底部区域的一种方法。如我们在本轮地产周期何时会初现曙光(2024531)中分析,居民换房率为(新房二手房)年度成交量占房屋存量的比例,代表房屋周转率,如 4%的换房率意味着居民平均每 25 年换一次房。海外主要经济体数据显示,城镇化提升越快、经济增长越快的国家,居民换房率通常越高,因此居民换房率可能更适用城镇化率与经济增长趋稳的发达经济体,如美国、韩国居民换房率稳定在 4-6%的区间,而法国地产交易成本较高、但也稳定在 3%左右(图表 7-8)。相比之下,较高的经济增速、城镇化率提升、户籍人口加速落户、人口向大城市集聚、以及家庭规模小型化等因素可能都意味着中国居民换房率应高于发达经济体。但考虑地产周期调整有比较强的惯性,居民换房率不失为估算国内地产成交底部区间的一种方法。 目前中国的换房率已接近当前发展水平所匹配的下限。基于七普公布的城镇存量房数据,再考虑部分“空置房”的漏记问题、以及 2021-24 年的新建商品房住宅和存量房拆迁面积,我们估算 2024 年底中国存量住房面积或达 310-350 亿平米左右(图表 9),由此,4%的换房率底部对应全国新房二手房的年成交面积为 12-14 亿平米。2024 年 3 季度我国换房率已从 2020 年 7-8%的高位降至年化 4%的水平,接近美、韩等国居民换房率 4-6%的区间下限(图表 10)。