> 数据图表谁知道政府杠杆率（国际清算银行口径）2025-8-22014 年启动的棚户区改造有效消化了房地产库存，扭转了市场量价下行的局面，也为宏观经济注入强心针。本轮房地产调整周期中，政府在 2023 年提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造等“三大工程”，2024 年提出通过货币化安置等方式新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造、后续进一步扩围，2025 年以来逐步搭建城市更新政策框架、中央城市工作会议将推进城市更新定位为城市工作的重要抓手。 然而，我们认为当前阶段城市更新的思路与上一轮的棚改明显不同。中央城市工作会议指出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，这个阶段的城市更新并不意味着要“大拆大建”，而是要以其为抓手去实现城市工作的各项目标、加快构建房地产发展新模式。5 月国务院发布的关于持续推进城市更新行动的意见中明确，城市更新主要任务包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造、完善城市功能、加强城市基础设施建设改造、修复城市生态系统、保护传承城市历史文化。拆除新建类的城市更新只是其中一部分，且会受到多种限制，节奏上要“稳步推进”。 此外，当前推进城市更新或将面临两个问题。其一，地方财力和腾挪空间受限。根据财政部的数据，受土地出让金收缩和经济环境的影响，2022 年以来地方财政收入（一般公共预算收入政府性基金收入）出现一定回调，而财政支出规模仍在持续上升，意味着地方财政压力有所加大。此外，2024 年底以来中央多次强调“坚决遏制新增隐性债务”，地方政府在基础财力之外，利用融资平台加杠杆的腾挪空间有限。华泰证券金融地产
