> 数据图表我想了解一下上海万象城和爱琴海购物中心仅一街之隔2025-8-5市场讨论购物中心的地段重要还是运营能力更重要，本质都是在讨论购物中心层面的竞争壁垒究竟是什么。购物中心所处环境不断变化，能够长久运营不仅仅依赖于某一项优势。购物中心可能因较早占据优质地段而具有较强的先发优势。但一个城市的核心地段不是唯一的、并且随着城市外扩也会出现新区，如果出现建筑形态、动线设计更优，且运营能力更强的竞争者，原优势项目也可能面临被淘汰的风险。另外，购物中心往往也能通过强运营加深商圈的地位优势，如南京西路商圈因上海恒隆广场等长期为上海重奢第一的商圈，并没有被快速崛起的国金中心所在的浦东新区陆家嘴商圈超越。单个购物中心想要实现长期经营，需要做到地段、定位、体量、动线、运营等全方位无短板。1）购物中心是最大的线下消费流量平台，消费者选择购物中心的前三大因素为品牌组合符合需求、空间环境舒适、活动体验有趣，归根到底就是可逛性。2）因此，购物中心想要实现长久经营，需要抵御新玩家进入的竞争加剧风险以及平抑经济周期波动对居民消费的影响，好的地段、舒适的动线、足够大的体量、合适的客群定位以及强运营能力缺一不可。地段即购物中心所处的城市和区位，决定了购物中心业绩的天花板，客群定位是否正确、动线设计是否合理是购物中心开业成功的先决条件，体量足够大才能容纳足够多的业态和品牌，在前几者的基础上强运营能力保障购物中心的长期经营。3）一个存在短板的购物中心即使短期客流、零售额表现不错，但存在被更好的竞争者替代的风险。如客群基础扎实、体量大（25 万方）的宝山经纬汇招商能力弱，难以聚客。位于上海虹桥吴中路商圈的上海万象城和爱琴海购物公园，二者隔街相望，商业建筑面积均为 24 万平，但万象城运营能力强，零售额坪效持续走高，为爱琴海两倍以上。爱琴海2017 年开业初期客流居高不下，跨年夜客流高达 12 万人，但目前空置率高达 70%以上。华创证券金融地产
