谁能回答政策判断4：预计REITs政策对商业地产有望进一步支持

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谁能回答政策判断4：预计REITs政策对商业地产有望进一步支持

2025-11-0

政策判断4：预计REITs政策对商业地产有望进一步支持图68： 2020年至今公募REITs政策汇总证监会、发改委：首次推进基础设施C-REITs试点，试点项目要求包括权属清晰；具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流等证监会：公募REITs80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%发改委：扩大资产类型至12类，新增文化旅游等；基础设施REITs购入项目完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。发改委：缩短扩募周期从首发后的 12 个月至 6 个月；将底层资产划分为成熟、潜力、新资产三类；积极支持民间投资项目发行上市20/08/0323/03/2425/05/2125/10/3020/4/2420/08/0624/07/2625/09/12发改委：明确7类基础设施资产，包括仓储物流等；明确3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%证监会：底层资产扩围至百货商场等消费基础设施。特许经营权REITsIRR原则上不低于5%；非特许经营权REITs，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%上交所：发布私募REITs扩募新规，明确了扩募的适用范围、核心流程、操作规则等核心内容商务部等五部门：支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持资料来源：证监会，发改委，上交所，商务部，申万宏源研究◼ 预计REITs政策对商业地产有望进一步支持。2020年以来，在政府持续的政策支持推动之下，公募REITs市场快速增长，2025年私募REITs市场也将开启，近期商务部等5部门也表态“鼓励符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs）”。◼ 预计REITs政策覆盖资产和主体有望扩围。首批消费REITs于2024年3月上市，目前已上市消费REITs11只、其中购物中心类4只，其余资产包括百货、奥特莱斯、农贸市场、超市等，主体仍限于国央企。◼REITs对于商业地产的意义在于，提供权益型融资新路径，减少债务依赖。以往，商业地产的开发与运营对资金需求极高，传统融资模式长期依赖“以住养商”和银行贷款等债务工具，造成受到房地产行业周期波动的影响较大，而未来，REITs为商业地产提供了权益型融资新路径，既保持了一定程度的资产控制权、又实现一定程度的轻资产化，实现“既轻又重”，并可实现更长期稳定的增长。www.swsresearch.com 证券研究报告55

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