> 数据图表如何了解四单首批上市商业不动产 REITs 底层资产明细2026-6-5从底层资产看，首批商业不动产 REITs 呈现出“奥莱强运营弹性、社区商业重现金流稳定、办公资产重租约确定性”的三类特征。零售端，砂之船与唯品会两处杉杉奥莱更依赖销售额增长、品牌调改和联营扣率提升，经营杠杆较高首农龙德广场则以固定租金为主，客群基础稳定，但后续更需要关注租金修复和主力店续租。办公端，上海地产项目凭借一线核心区位和长租约结构，现金流可预测性较强，但增长弹性相对有限。由此看，首批项目的差异并不只体现在估值单价和分派率高低，更体现在现金流形成机制不同：奥莱看运营效率，社区商业看租金修复，办公看租约久期和租户质量。华泰证券综合其他
