> 数据图表如何看待当前预售与现房比例2026-9-03）政府视角下，土地出让价款还需用于征地拆迁、土地整理、“五通一平”等。根据财政部土地出让收支数据，土地出让收入中成本性支出长期占据较高比例，扣除后土地出让收益率约 20%，不同地块分化较大，特别是普通二线三四线或难以承受 10%-15%的价格调整。 4）市场格局来看，近年土地市场已完成出清与结构调整，呈现明显头部聚集特征，尾部风险项目占比有限。2026 年上半年上海、杭州、北京、广州、深圳五城土地出让金贡献约 49.7%，优质项目后续仍有韧性，而三四线城市成交总价占比仅约 15%，构成缩量的尾部风险。 其三，地方土地价格调整与房企决策模式皆存在滞后性，政策细则亦有扰动。部分城市仍按照前期市场预期挂牌，而房企可接受价格已明显下移时，错配或导致部分土地流拍、延期出让或底价成交，叠加房企投资部门新测算与决策模型尚未建立，或进一步放大短期扰动。例如，2021-2023 年房地产深度调整，但地方土地价格调整滞后，全国住宅用地流拍率最高升至 20%。后续随着土地价格重新定价，流拍率逐步回落。 此外，新预售与现房比例、政府意愿、资金监管、土地价款分期安排等对量价结构或产生差异化影响。 综合来看，考虑土地分期支付和竣工周期缩短后，在售价不变的假设下，土地价格需下降约 5%-10%以弥补原项目 IRR 损失。但现实中价格或无法进行充分调整，核心城市优质地块调整必要性较低，或更多由房企承担 IRR 的下行，而尾部低能级城市可承受的调价空间不足。因此，现实中更可能表现为地价、出让面积同时下降，我们基于不同能级城市土地出让面积的分布，中性假设土地成交价格下降约 6%，成交规模下降约 10%。华泰证券大消费
